武漢投資top級別——關山大道4盤解析

小怪獸的奧特曼

鑒于私信問關山大道的人比較多，正好論壇里也有關于泛悅城 琨御府 中建大公館 正榮紫厥臺的對比。我就大概分析一下。先定個調子，這里只說關山大道，順帶評價一下光谷的總體規劃。按照規劃，光谷東才是光谷的正核心，關山大道屬于光谷的副中心。不少人覺得光谷區域越靠近光谷廣場越核心，是錯誤的。就目前來看，關山大道不管是房價和金融商業成熟度都是完爆光谷東的，但是5年之后，光谷東不可限量，房價接近關山大道也是可能的。這里先談談關山大道。

目前的關山大道，由于備案價的壓制，所以還沒有呈現井噴之勢。泛悅城的毛坯均價才2萬左右（Z早一次開盤之前宣傳要賣到3萬），琨御府毛坯2萬，保利時代也差不多，而二手房的房價已經倒掛，遠高于新房房價了，保利時代大戶型的二手房交易價格甚至能達到2萬5，K11更是逼近3萬，一旦備案價有所松動，關山大道的價格還將有大幅上漲的空間。5年內，關山大道商務主軸將成型，依靠軟件園和大批碼農的支撐，等關山大道這一眾樓盤清盤后，區域價值將會上升到頂峰，保守估計關山大道上的品質盤全面突破3萬只是時間問題。

泛悅城，精裝均價23500，前期茶水滿天飛。

琨瑜府，毛坯20000，前期要求全款。

瀧悅華府，毛坯20000，已經開了，無懸念的套路極深極難買，應該是日光了。

中建大公館，毛坯22000，之前開的兩次比較好買，還能貸款。備案價高了是一方面，再就是一次性推盤數太大，比想象中好買。

正榮，可能要開了，精裝修27000的樣子，品質極高，但是為地王買單。

就以上幾個盤對比：

交通區位：泛悅城＞琨御府＞中建大公館＞正榮。個人觀點，關山大道的交通和地段是以越靠近關山口越優質。泛悅城就是在地鐵上建樓，交通第一沒毛病。且越靠近關山口，能兼顧3個方向的自駕交通，向南可以快速上雄楚高架，向西可以快速進入光谷廣場，向東可以迅速通過東湖隧道進入武昌二環線及漢口核心區，自己掐表，從東湖梨園轉盤走隧道到泛悅城只要20分鐘。

教育及學區：泛悅城=琨御府＞中建＞正榮。個人觀點不一定對，雖然中建的賣點就是學區，但是個人覺得一個重點小學的分校真不是什么值得說的賣點。在泛悅城和琨御府旁邊修的喻家山學校未來是極大概率對口這2個小區的，加之9年一貫，小學初中一站式解決，同時考慮到這2個小區的圈層和周邊圈層（購買周邊房子和泛悅城的客戶不少華科大老師）靠近華科大，個人認為未來真正的好學區屬于泛悅城和琨御府。

商業：泛悅城300m的地標成型后，整個關山大道不缺商業，這點上幾個樓盤基本都是共享，沒拉開差距。

房屋品質：正榮＞琨御府＞中建=泛悅城＞剛需盤，品質來說，正榮是Z好的，畢竟地王盤加那個奇葩的地塊，如果不做出點像樣的產品，會直接死掉。華潤的品質沒什么槽點。泛悅城和中建也都是半斤八兩�？傮w來說，這幾個盤品質都不錯，比一般的剛需盤還是要好的。唯一要吐槽的就是泛悅城一直以豪宅自居，未來5塊多的物業費，真是沒豪宅的命卻得了豪宅的病。

升值空間：琨御府=泛悅城＞中建＞正榮�，F階段武漢投資記住三點，毛坯、地段、倒掛（按照這個條件去選盤投資不會錯）。但是這個排名基本也是購買的難易程度排名。前期琨御府是全款可以買，Z近開盤的一次據說全款都買不到，琨御府后期開盤應該也是全款、關系、高首付的套路，華潤一般不收茶水。泛悅城是前期茶水滿天飛，不過Z近要開的這次，由于ZF打擊茶水加上這期開盤的戶型稀爛，全款可以保證買到（個人消息渠道獲得），個人推測到泛悅城這次開盤，可能高首付都可以買到。中建由于毛坯價格跟泛悅城加了精裝的價格一致，所以升值空間是不如泛悅城的。參考中建前期開盤情況，買到還是比較容易的。正榮就不談了，為地王買單（參考東湖金茂府、碧桂園晴川府），升值空間短期內幾乎是沒有的。

購買建議：根據自身實力和關系。如果是自住屬性和改善型需求，泛悅城琨御府兩大神盤不要一直等，其他盤能上車就上車，關山大道沿線盤都不會太差，比武漢其他區域穩的多。如果是純投資屬性，首選琨御府，再選泛悅城，能搞瀧悅華府趕緊去。全款值不值？看你的資金和購房名額有多少了。

專用majia

一直看不懂光谷

小怪獸的奧特曼

專用majia 發表于 2018-7-20 07:54

一直看不懂光谷

不能以環線的理論看這一片

平安小主

小怪獸的奧特曼 發表于 2018-07-20 07:59

不能以環線的理論看這一片

以光谷步行街為圓心看，換線理論依舊存在

penny醬

本來一直準備等著買這期范悅城的，后來一看稀爛戶型和超大公攤，不想買了，入手光谷東三環內的一疊拼，自住不投資。

cloud585

自定義修改 發表于 2018-07-20 08:07

以光谷步行街為圓心看，換線理論依舊存在

并非如此，三環外的光谷實驗中學片漲的也很快

平安小主

cloud585 發表于 2018-07-20 08:50

并非如此，三環外的光谷實驗中學片漲的也很快

但是超越不了關山大道，看普片，不要看單一，就是沿著這個方向走的

小怪獸的奧特曼

penny醬 發表于 2018-07-20 08:49

本來一直準備等著買這期范悅城的，后來一看稀爛戶型和超大公攤，不想買了，入手光谷東三環內的一疊拼，自住不投資。

驛山高爾夫還是國彩光立方？

南極陽光

自定義修改 發表于 2018-07-20 08:58

但是超越不了關山大道，看普片，不要看單一，就是沿著這個方向走的

以后光谷房價的順序是：光谷廣場及步行街片>關山大道片>光谷中心城片>光谷南金融港片>花山片

小怪獸的奧特曼

penny醬 發表于 2018-07-20 08:49

本來一直準備等著買這期范悅城的，后來一看稀爛戶型和超大公攤，不想買了，入手光谷東三環內的一疊拼，自住不投資。

三環內。。�？村e了。。以為是三環外呢。。

jesus10

居住的top級別在哪里

Rationnel

頂~~~~~~~~

平安小主

南極陽光 發表于 2018-07-20 09:02

以后光谷房價的順序是：光谷廣場及步行街片>關山大道片>光谷中心城片>光谷南金融港片>花山片

只是大體，也有個例。就像光谷中心城越往葛店方向越便宜

Chris1

買琨瑜府的經歷可以拍個網劇

小怪獸的奧特曼

自定義修改 發表于 2018-7-20 08:07

以光谷步行街為圓心看，換線理論依舊存在

漸漸不適用了········

小怪獸的奧特曼

Chris1 發表于 2018-7-20 09:36

買琨瑜府的經歷可以拍個網劇

你如果買到了   說說經歷啊···哈哈    聽說是聲東擊西，半夜雞叫

小怪獸的奧特曼

南極陽光 發表于 2018-7-20 09:02

以后光谷房價的順序是：光谷廣場及步行街片>關山大道片>光谷中心城片>光谷南金融港片>花山片

不做評價······

小怪獸的奧特曼

jesus10 發表于 2018-7-20 09:18 [url=forum.php?mod=redirect&goto=findpost&pid=125635773&ptid=11965581][/url]

居住的top級別在哪里

鬧中取靜，臨漢口江灘臨東湖臨西北湖的高端CEO盤

達不溜博士

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感覺應該是關山大道片》光谷中心城片（高新大道）》光谷廣場及步行街》光谷南金融港片》其余的光谷東片